토지와 기존 건물에 공동저당권이 설정된 뒤 새 건물이 지어진 상황에서, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라졌을 때 법정지상권이 성립하는 원칙과 원문에 제시된 예외적 사정
공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새로 지은 경우, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다. 원문이 든 예외 사정도 함께 살펴봅니다.
공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지었다면, 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라져도 새 건물을 위한 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다.
예외를 검토할 때는 먼저 신축 건물과 토지의 소유자가 동일했는지 확인합니다.
여기에 토지 저당권자에게 신축 건물도 토지 저당권과 같은 순위로 공동담보에 제공한 사정 등이 있으면 원칙과 다른 판단의 근거가 될 수 있습니다.
질문을 구체적으로 정리하는 방법
상황을 확인할 때는 공동저당권 설정 당시의 건물과 나중에 지은 건물을 구분해야 합니다.
이 설명이 다루는 경우는 같은 사람 소유의 토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지은 경우입니다. 그 다음 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라졌다는 사실만으로는 신축 건물의 법정지상권이 인정되지 않습니다.
법정지상권의 일반적인 설명에는 저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 존재하고, 토지와 건물이 같은 사람의 소유였으며, 저당권 설정 뒤 경매로 소유자가 달라지는 경우가 제시됩니다.
그러나 기존 건물을 없애고 새 건물이 들어선 상황에는 별도의 원칙이 적용됩니다. 따라서 사실관계를 정리할 때는 저당권 설정 시점, 기존 건물의 철거와 신축 여부, 경매 뒤 토지와 새 건물의 소유자, 신축 건물에 설정된 담보의 내용을 각각 질문으로 나누면 쟁점을 분명히 할 수 있습니다.
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예외를 살필 때는 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같았는지, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주었는지 등을 확인해야 합니다.
원문은 이런 사정 등을 특별한 경우로 들지만, 개별 사안의 결론까지 정해 주지는 않습니다.
따라서 위 항목은 확인할 사실을 정리하는 기준이지, 특정 분쟁의 결과를 단정하는 기준은 아닙니다.
자주 묻는 질문
법정지상권의 요건을 확인할 때 저당권 설정 시점에는 무엇을 살펴야 하나요?
저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 있었는지, 토지와 건물이 같은 사람 소유였는지를 확인합니다. 다만 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 이를 철거하고 새로 지은 경우에는 신축 건물을 위한 법정지상권이 원칙적으로 성립하지 않습니다.
신축 건물과 토지의 소유자가 같으면 예외가 되나요?
소유자가 같다는 사정만으로 예외라고 단정할 수는 없습니다. 원문은 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등을 특별한 사정으로 제시합니다.